מאת אסף כהן - מנכ"ל פינאפ
המדריך המקיף והמלא: כל מה שצריך לדעת על פטור ממס על השכרת דירה
נעים להכיר, אנחנו Finupp, חברת החזרי מס דיגיטלית מבית מיטב. הכנו עבורכם את המדריך המקצועי והמקיף ביותר בישראל בנושא פטור ממס על השכרת דירה. אם יש לכם דירה שאתם משכירים, בין אם זו דירה יחידה ובין אם אתם מחזיקים במספר נכסים, המאמר הזה הוא קריאת חובה עבורכם. נצלול לעומק התקנות, נסביר על מסלולי המיסוי השונים, נציג דוגמאות מספריות ונענה על כל השאלות החשובות. המטרה שלנו היא אחת: שבסיום הקריאה, תרגישו שקיבלתם את כל המידע שאתם צריכים כדי לקבל החלטות נכונות ולמצות את זכויותיכם עד תום.
מבוא: למה בכלל צריך לשלם מס על שכר דירה?
הכנסה מהשכרת דירת מגורים, בדיוק כמו הכנסה מעבודה או מעסק, נחשבת להכנסה חייבת במס הכנסה. עם זאת, המדינה מכירה בחשיבות של שוק השכירות וברצון לעודד בעלי דירות להשכיר אותן למגורים. לכן, נחקק "חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990", שנועד להקל על המשכירים באמצעות מתן הטבות מס משמעותיות.
החוק מציע למשכירים שלושה מסלולי מיסוי אפשריים, שלכל אחד מהם כללים, יתרונות וחסרונות משלו. בחירה נכונה של מסלול מיסוי שכר דירה יכולה לחסוך לכם אלפי שקלים בשנה, בעוד שבחירה שגויה עלולה להוביל לתשלומי מס מיותרים ואף לקנסות. במדריך זה נפרט בהרחבה על כל אחד מהמסלולים.
הגדרות יסוד שחשוב להכיר
לפני שנצלול למסלולים עצמם, חשוב ליישר קו לגבי כמה מושגי יסוד:
- "דירת מגורים": דירה בבעלות יחיד (לא חברה), המשמשת למגורים בפועל, או מיועדת למגורים לפי טיבה. הדירה חייבת להיות ממוקמת בישראל.
- "הכנסה מהשכרת דירת מגורים": דמי השכירות החודשיים או השנתיים שאתם מקבלים מהשוכר.
- "שנת מס": מתחילה ב-1 בינואר ומסתיימת ב-31 בדצמבר של אותה שנה.
מסלול מספר 1: הפטור המלא - המסלול הנחשק ביותר
זהו המסלול המוכר והמבוקש ביותר, המאפשר לקבל פטור ממס על השכרת דירה באופן מלא. כלומר, במקרים מסוימים, לא תצטרכו לשלם אפילו שקל אחד של מס על ההכנסה שלכם משכר הדירה.
תנאי הזכאות לפטור מלא
כדי להיות זכאים לפטור המלא, עליכם לעמוד בכל התנאים הבאים במצטבר:
- הדירה מושכרת למגורים: הפטור חל רק על דירות המשמשות למגורים. השכרה למשרד, קליניקה או כל מטרה עסקית אחרת אינה מזכה בפטור.
- הדירה ממוקמת בישראל: הפטור אינו חל על נכסים בחו"ל.
- המשכיר הוא יחיד: הפטור ניתן רק לאנשים פרטיים ולא לחברות.
- ההכנסה החודשית אינה עולה על תקרת הפטור: זהו התנאי המרכזי והחשוב ביותר.
תקרת הפטור: כמה מותר להרוויח?
תקרת הפטור מתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן. נכון לשנת 2024, תקרת הפטור עומדת על 5,654 ש"ח לחודש.
- אם סך ההכנסות החודשיות שלכם מהשכרת כל דירות המגורים שבבעלותכם נמוך או שווה ל-5,654 ש"ח - אתם זכאים לפטור מלא ממס. אינכם צריכים לדווח על הכנסה זו ואינכם צריכים לשלם עליה מס.
דוגמה: יוסי משכיר דירה בתל אביב תמורת 5,500 ש"ח לחודש. מכיוון שהכנסתו החודשית נמוכה מתקרת הפטור (5,654 ש"ח), יוסי זכאי לפטור מלא ולא ישלם מס כלל.
מה קורה אם ההכנסה גבוהה במעט מהתקרה? הכירו את הפטור החלקי
כאן הדברים מתחילים להיות מעט מורכבים יותר, אך חשוב להבין אותם. אם ההכנסה החודשית שלכם גבוהה מהתקרה (5,654 ש"ח) אך נמוכה מכפליים התקרה (11,308 ש"ח), אתם עדיין עשויים להיות זכאים לפטור חלקי. החישוב מתבצע באופן הבא:
- שלב א': מחשבים את הסכום בו עברתם את תקרת הפטור. (סך ההכנסה החודשית פחות 5,654 ש"ח).
- שלב ב': מפחיתים את הסכום שקיבלתם בשלב א' מתקרת הפטור המקורית (5,654 ש"ח). התוצאה היא סכום הפטור המגיע לכם.
- שלב ג': מחשבים את ההכנסה החייבת במס. (סך ההכנסה החודשית פחות סכום הפטור שחישבתם בשלב ב').
- שלב ד': על ההכנסה החייבת במס (התוצאה משלב ג') תשלמו מס לפי מדרגת המס השולי שלכם.
דוגמה לחישוב פטור חלקי: דנה משכירה דירה בחיפה תמורת 7,000 ש"ח לחודש.
- הסכום החורג מהתקרה: 7,000 ש"ח - 5,654 ש"ח = 1,346 ש"ח.
- סכום הפטור המעודכן: 5,654 ש"ח - 1,346 ש"ח = 4,308 ש"ח. זהו סכום ההכנסה הפטור ממס.
- ההכנסה החייבת במס: 7,000 ש"ח - 4,308 ש"ח = 2,692 ש"ח.
- תשלום המס: דנה תצטרך לדווח על הכנסה חייבת של 2,692 ש"ח ולשלם עליה מס לפי מדרגת המס השולי שלה (לדוגמה, אם מדרגת המס שלה היא 31%, היא תשלם 834.52 ש"ח מס לחודש).
מסלול מספר 2: מס מופחת בשיעור 10%
מסלול זה מהווה אלטרנטיבה פשוטה ונוחה עבור מי שהכנסתו משכר דירה עולה על תקרת הפטור, ובמיוחד עבור מי שהכנסתו עולה על כפל התקרה (11,308 ש"ח נכון ל-2024).
איך זה עובד?
במסלול זה, אתם משלמים מס בשיעור קבוע וסופי של 10% על כל סכום ההכנסה ברוטו משכר הדירה. אין פטורים, אין תקרות ואין קיזוזים. פשוט וקל.
תנאי הזכאות למסלול 10%
- הדירה משמשת למגורים בישראל.
- ההכנסה משכר הדירה אינה הכנסה מעסק. רשות המסים יכולה לראות בהשכרת מספר רב של דירות (בדרך כלל מעל 5) כפעילות עסקית, מה שיחייב מיסוי שכר דירה לפי מס שולי.
יתרונות וחסרונות מסלול 10%
יתרונות
פשטות: שיעור מס נמוך וקבוע, קל לחישוב ולדיווח.
מס נמוך: 10% הוא שיעור מס נמוך משמעותית ממדרגות המס השולי של רוב האנשים.
הפרדה מהכנסות אחרות: המס הסופי אינו משפיע על מדרגת המס שלכם מהכנסות אחרות (כמו משכורת).
חסרונות
תשלום על כל הסכום: המס משולם על כל שקל מההכנסה, מהשקל הראשון.
לא מתאים לבעלי הוצאות גבוהות: אם היו לכם הוצאות משמעותיות על הנכס, ייתכן שמסלול המס השולי יהיה עדיף.
אין הכרה בהוצאות: לא ניתן לקזז הוצאות תחזוקה, שיפוצים, פחת, ריבית על משכנתה וכו'.
דוגמה: משה משכיר 2 דירות, וההכנסה החודשית הכוללת שלו מהן היא 12,000 ש"ח. הכנסה זו גבוהה מכפל תקרת הפטור, ולכן מסלול הפטור החלקי אינו רלוונטי עבורו. משה בוחר במסלול 10%. המס החודשי שישלם: 12,000 ש"ח * 10% = 1,200 ש"ח. הוא יצטרך לשלם לרשות המסים 1,200 ש"ח בכל חודש, או לשלם את הסכום השנתי (14,400 ש"ח) עד ה-31 בינואר של השנה העוקבת.
מסלול מספר 3: מס שולי לפי מדרגות המס
זהו המסלול ה"רגיל" של מיסוי הכנסות. במסלול זה, ההכנסה מהשכרת הדירה מתווספת לשאר ההכנסות החייבות שלכם (כמו משכורת, קצבה וכו'), והמס מחושב לפי מדרגת המס השולי שלכם.
מתי בוחרים במסלול מס שולי?
- כאשר יש הוצאות גבוהות: זהו היתרון המרכזי של מסלול זה. הוא מאפשר לכם לקזז מההכנסה את כל ההוצאות השוטפות שהיו לכם לצורך ייצור ההכנסה מהדירה.
- כאשר מדרגת המס השולי נמוכה: אם אין לכם הכנסות אחרות, או שהכנסותיכם נמוכות, ייתכן שמדרגת המס שלכם תהיה נמוכה מ-10%, מה שהופך מסלול זה למשתלם יותר.
- כאשר ההכנסה היא "הכנסה מעסק": כאמור, אם רשות המסים מסווגת את פעילות ההשכרה שלכם כעסק, אתם מחויבים במסלול זה.
אילו הוצאות ניתן לקזז?
ניתן להכיר במגוון רחב של הוצאות שוטפות, ביניהן:
- תיקונים ותחזוקה: תיקון מזגן, החלפת צנרת, צביעת הדירה וכו'.
- פחת: הכרה בירידת הערך של הנכס לאורך זמן. שיעור הפחת על דירת מגורים הוא בדרך כלל 2% משווי הרכישה של המבנה (ללא המרכיב של הקרקע).
- דמי ניהול או תיווך: עמלות ששולמו למתווך או לחברת ניהול נכסים.
- הוצאות מימון: ריבית ששילמתם על המשכנתה שלקחתם לרכישת הדירה.
- הוצאות משפטיות: שכר טרחה לעורך דין עבור חוזה השכירות.
- ארנונה וועד בית: במידה ואתם משלמים אותם ולא השוכר.
דוגמה: שירה משכירה דירה ישנה ב-8,000 ש"ח לחודש. השנה היא השקיעה 20,000 ש"ח בשיפוץ כללי של הדירה (הוצאה מוכרת). בנוסף, היא יכולה לדרוש פחת שנתי של 15,000 ש"ח והוצאות מימון (ריבית על משכנתה) בסך 10,000 ש"ח.
- הכנסה שנתית משכירות: 8,000 ש"ח * 12 = 96,000 ש"ח.
- סך ההוצאות המוכרות: 20,000 + 15,000 + 10,000 = 45,000 ש"ח.
- הכנסה חייבת במס: 96,000 ש"ח - 45,000 ש"ח = 51,000 ש"ח.
שירה תשלם מס רק על הרווח הנקי של 51,000 ש"ח, לפי מדרגת המס השולי שלה. אם הייתה בוחרת במסלול 10%, הייתה משלמת מס של 9,600 ש"ח (10% מ-96,000), ללא כל התחשבות בהוצאות הגבוהות שלה. במקרה זה, מסלול המס השולי עדיף לה באופן משמעותי.
טבלת השוואה: שלושת המסלולים ראש בראש
שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)
שאלה: יש לי שתי דירות, אחת מושכרת ב-4,000 ש"ח והשנייה ב-3,000 ש"ח. האם אני זכאי לפטור מלא? תשובה: לצורך חישוב הפטור, יש לסכום את ההכנסות מכל הדירות המושכרות למגורים. במקרה שלך, סך ההכנסה החודשית הוא 7,000 ש"ח. סכום זה גבוה מתקרת הפטור המלא (5,654 ש"ח), ולכן תצטרך לבחור בין מסלול הפטור החלקי (ותשלם מס שולי על החלק החייב) לבין מסלול 10% על כל הסכום.
שאלה: השכרתי את הדירה רק למשך חצי שנה. כיצד מחשבים את הפטור? תשובה: תקרת הפטור היא חודשית. אם בחודשים בהם הדירה הייתה מושכרת, ההכנסה החודשית לא עלתה על 5,654 ש"ח, אתה זכאי לפטור מלא על אותם חודשים. אין צורך לפרוס את ההכנסה על פני כל השנה.
שאלה: אם בחרתי במסלול 10%, האם אני צריך לפתוח תיק במס הכנסה? תשובה: אין חובה לפתוח תיק. ניתן לשלם את המס באמצעות שוברים מיוחדים או דרך אתר האינטרנט של רשות המסים עד ה-31 בינואר של השנה העוקבת לשנת המס. עם זאת, אם בחרת במסלול מס שולי, תידרש להגיש דוח שנתי מלא, ולרוב הדבר כרוך בפתיחת תיק.
שאלה: האם הבחירה במסלול מס משפיעה על מס השבח העתידי במכירת הדירה? תשובה: כן, וזו נקודה קריטית! אם בחרת במסלול מס שולי ודרשת הוצאות פחת, סכום הפחת שדרשת יקוזז מהמחיר המקורי של הנכס בבואך למכור אותו. הדבר יגדיל את רווח ההון (השבח) ויגדיל את חבות המס שלך במס שבח. במסלול הפטור ובמסלול 10% אין דרישת פחת, ולכן אין לכך השפעה על מס השבח.
שאלה: מה קורה אם לא דיווחתי ולא שילמתי מס למרות שהייתי חייב? תשובה: אי דיווח על הכנסות חייבות הוא עבירה פלילית. רשות המסים מפעילה מנגנוני הצלבת מידע מתקדמים לאיתור משכירי דירות שאינם מדווחים. גילוי כזה עלול להוביל לחיובי מס רטרואקטיביים בתוספת ריבית והצמדה, קנסות מנהליים ובמקרים חמורים אף להליך פלילי. חשוב מאוד להקפיד ולפעול על פי החוק.
נקודות למחשבה לפני שמקבלים החלטה
- תכנון ארוך טווח: אל תחשבו רק על שנת המס הנוכחית. חישבו כיצד הבחירה שלכם היום במסלול מיסוי שכר דירה תשפיע על חבות המס שלכם בעתיד, במיוחד בנוגע למס שבח.
- ניהול רישומים: בין אם בחרתם במסלול מס שולי ובין אם לא, חשוב לשמור את כל המסמכים הרלוונטיים: חוזי שכירות, קבלות על הוצאות, אישורים על תשלומי מס ועוד. סדר וארגון יחסכו לכם זמן, כסף וכאבי ראש.
- התייעצות עם איש מקצוע: המידע במדריך זה הוא כללי ומקיף, אך הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ אישי. במקרים מורכבים, כמו בעלות על מספר רב של נכסים, הוצאות גבוהות או התלבטות משמעותית בין המסלולים, מומלץ בחום להתייעץ עם יועץ מס או רואה חשבון.
סיכום וצעד הבא
הבנת הכללים של פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים היא צעד חיוני עבור כל בעל נכס בישראל. כפי שראינו, החוק מציע מספר מסלולים, ולבחירה ביניהם יש השפעה כספית ישירה ומשמעותית. בין אם אתם זכאים לפטור מלא, נהנים ממס מופחת של 10% או בוחרים לקזז הוצאות במסלול המס השולי, הידע הוא הכוח שלכם.
עכשיו, כשאתם מצוידים בכל הידע המקצועי, ייתכן שאתם תוהים האם ניהלתם את ענייני המס שלכם בצורה מיטבית בשנים האחרונות, או האם מגיעים לכם כספים בחזרה מרשות המסים.
חושבים שאולי מגיע לכם החזר מס? אל תישארו עם הספק.
בדיוק בשביל זה אנחנו כאן. המערכת הדיגיטלית, האנונימית והמהירה של Finupp תעזור לכם לבדוק את זכאותכם להחזר מס בפשטות ובקלות. אם הבדיקה תגלה שמגיע לכם כסף, תוכלו להגיש דרכנו בקשה למימוש ההחזר ישירות מול רשות המסים.
בצעו בדיקת זכאות עכשיו וגלו אם גם אתם יכולים לקבל כסף בחזרה!
המידע המוצג אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ואינו מהווה תחליף לייעוץ מס, ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ אישי, המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם. אין בשירות משום המלצה או חוות דעת ואינו בא במקום שיקול דעת עצמאי של המשתמש. אין באמור משום הבטחת תשואה או רווח ו/או הצעה לרכישת שירות. ייתכן שבמידע המוצג נפלו שיבושים ו/או שגיאות ו/או טעויות ו/או אי דיוקים אשר החברה אינה נושאת באחריות להם.
